Romagna Finance S.r.l.

24APR2003                     --- ROMAGNA FINANCE S.r.l. ---
CLASS A: E215.5M,  AAA/AAA (S&P/MDY), AVL 4.99YRS, CPN 6ME+43BPS, FEES 0.16PC
CLASS B: E14M,     A/A2,              EFM 12YRS,   CPN 6ME+95BPS, FEES 0.275PC
CLASS C: E5.1M, UNRATED, RETAINED.
COMMON TERMS: FRNS, PAY 28-APR, IP PAR, EFM 2015, LFM APR-2028. LEAD CAI.
                                  --- DEAL INFO ---
    Mixed Italian mortgage-backed issues continue to be one of the more abundant
classes of 2003, though most deals have been relatively small. The need to
consolidate commercial and residential loans in a single issue is based on the
small size of the banks, which also often issue together in multi-seller deals
to create a large enough portfolio to securitise. Many of the small local banks
are cooperatives and have strong ties with their respective local communities
and their customers, with a resulting greater understanding of the local economy
and any potential difficulties. Furthermore, though a part of each of the
portfolios is described as commercial, average loan sizes tend to be small, and
a considerable portion of the lending is on properties which are both the
residence and the workplace of the borrower, frequently artisans.
    Romagna is backed by 26pc commercial and 74pc residential mortgages
originated by two Romagna-based banks which combined in 1999 into the Unibanca
SpA mother company. Both Bca di Romagna and CR Cesena operate primarily in their
own region, one of the wealthiest parts of the country. The average commercial
loan size is E172k, and the top 10 loans average around E1m.
    There is some variation between this year's issues, with the level of
commercial content and exposure to central and Southern Italy the key to
pricing. A general widening in the 'weaker' asset classes during the first
quarter has also taken its toll, and the pricing of December's Intra deal had
already set a new wider level for mixed mbs as the originator rushed the deal
out before year-end. As seen from the table, Romagna's mix of relatively light
commercial exposure and virtually no loans outside of its own area has enabled
the deal to price inside most of the latest offerings.
Date  Issue     Originator  Spread AVL  Commercial  Residential  Central  South
                                        Pct/LTV     Pct/LTV
10/2 Berica-3   BP Vicenza  +35   5.2   10/49       90/55          0pc     0pc
11/3 Sintonia   BP Cremona/ +45   4.3   33/46       67/46         16pc     9pc
                BP Bergamo
11/3 Mantegna   BAM         +45   5.6   50/48       50/52          1pc     1pc
17/4 Grecale    Unipol      +50   3.7   19/54       81/58         29pc    17pc
23/4 Romagna    Unibanca    +43   5     26/55       74/61          5pc     0pc
Romagna was marketing at the same time as Grecale, which offered wider spreads
for its less attractive pool. As a result, Romagna ran into the Easter break
(Grecale had to be launched before) and thus took about a week longer than
expected. However, a slight improvement in market conditions last week with the
Iraq situation calming allowed the lead to price towards the tight end of the
low-mid 40's price talk. The issue was fully sold to investors in Spain (about
1/3), the UK (20pc) France, Germany and Italy (15-20pc each).